Reduzir o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), utilizar a tecnologia BIM (Building Information Modelling), colocar as casas vazias no mercado, baixar o IVA da construção. Estas são as soluções propostas por vários especialistas que esta terça-feira estiveram na conferência “Aceleração da Construção da Habitação” organizada pelo grupo Casais, em Lisboa,

Os problemas são vários. Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, começou por lembrar que, com a subida dos juros houve também uma queda nas transações de imóveis, passando do “pico de 2021 com cerca de 44 mil transações trimestrais, para 33 mil no final de 2023”. E António Ramalho, ex-CEO do Novo Banco, sublinhou que, agora com a descida dos juros, as transações vão subir em valor muito semelhante ao que caíram antes.

Contudo, agora com as transações a subirem o que aconteceu? “O preço [das casas] ficou mais alto e os rendimentos não acompanharam o preço”, disse Ramalho. Por cima disso, um dos principais problemas é o mercado de arrendamento praticamente inexistente, apontou Ricardo Guimarães.

Fernando Santo, ex-Bastonário da Ordem dos Engenheiros e ex-Secretário de Estado, também apontou que, agora, “olha-se para a habitação como um bem de luxo, um rendimento” e que, ao longo do século XXI, destruiu-se o setor da construção.

Quais as soluções?

Para o antigo CEO do Novo Banco, as soluções podem passar por baixar o custo da construção (efetivo e fiscal), dos terrenos, optar por outros processos de construção que não a alvenaria - o que vários especialistas defenderam - e ainda optar-se por outros modelos que não o “amortizing” (leia-se, o crédito tradicional em que se vai pagando as prestações ao longo de uma certa maturidade que na habitação pode ser até 40 anos).

António Ramalho defende ainda “aumentar o IMI [Imposto Municipal sobre Imóveis] e descer o IMT”. Ramalho pediu ainda que se colocasse os fogos vazios no mercado depois de os deixar em condições habitáveis pois, “o mercado está a mostrar que há fogos a menos”, uma vez que os preços continuam a subir. Também Filipa Roseta, vereadora da Habitação e Obras Municipais da Câmara Municipal de Lisboa, lembrou a importância da reabilitação: “a câmara tinha muitas casas construídas que estavam vazias porque precisavam de obras, estas são as mais rápidas [de colocar no mercado]”.

Por sua vez, Nuno Ventura Bento sublinhou a necessidade de “ter medidas ajustadas a cada território”, pois nem todos os municípios têm os mesmos problemas e os mesmos ritmos de crescimento. O vogal do Programa Regional Lisboa 2030 na Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo (CCDR LVT) lembrou, inclusive, que, enquanto Lisboa perdeu quase sete mil habitantes, concelhos como Mafra, Torres Vedras ou Arruda dos Vinhos conseguiram aumentar e fixar população - Mafra foi aliás o que mais cresceu segundo os Censos de 2021.

Já Ricardo Guimarães referiu que, uma vez que “a conversão do projeto em obra é cada vez menor”, não se devem adiar “medidas como a redução do IVA na construção [que foi inscrita no Orçamento do Estado], o que leva para o mercado apenas casas de gama alta” que não necessitam de esperar pela redução do IVA para serem viáveis.

Fernando Santo considera que o custo de construção tem de ser ajustado, pois “não é acessível ao rendimento das famílias”. “Temos low cost em todo o lado, então porque não temos na habitação?”, questionou, lembrando o início do século onde se construía por cerca de 500 euros por m2.

Mas Filipa Roseta pensa exatamente o oposto. “Não devemos baixar o custo de construção, as pessoas devem ser pagas pelo seu trabalho. Lembro-me de quando o custo [do m2] era baixo”, disse, referindo que a mão-de-obra era mal paga nessa altura. Assim, na sua ótica deve-se sim utilizar os terrenos públicos vazios - no caso, Lisboa tem terrenos vazios que poderiam ser usados para a construção de 30 mil fogos, dos quais 7 mil da Câmara (3 mil já a avançar). “O único resultado que se entrega na habitação é entregar chaves às pessoas”, declarou.

A vereadora da autarquia lisboeta também considera que a tecnologia BIM - tecnologia que permite conceber e gerir novos projetos de edificação e obras, desde a sua criação (modelos, cálculos, medições, orçamento, entre outros), controlar a sua execução e a manutenção - deu aos arquitetos, “finalmente” a possibilidade de “tirar todo o potencial da pré-fabricação”. Contudo, Fernando Santo, apesar de reconhecer as vantagens da pré-fabricação, considera que é “preciso haver escala”, saber o que se vai efetivamente realizar nos próximos anos para que os processos sejam fluídos.